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房企融资收紧 135家负债超8万亿

发布时间:19-09-29 阅读:339

房地产行业的又一种融资渠道收紧了。

7月12日,国家发改委宣布《对房地产企业发行外债申请立案挂号有关要求的看护》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中经久境外债务;房地产企业在外债立案挂号申请材猜中要列明拟置换境外债务的具体信息,包括债务规模、刻日环境、经我委立案挂号环境等,并提交《企业发行外债真实性允诺函》等。

2018年至今,房地产调控政策越来越频繁地落地,调控范围从海内发债向外洋融资、信任等渠道扩散。

新京报记者根据Wind数据整理发明,135家上市房企的负债总额正赓续增添,到2019年一季度,负债总计冲破8.5万亿元;现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。2019年1月1日至今,共有15家房企宣布了增发预案看护布告,数量比拟2018年同期增长150%。

“今朝的政策是加强监管,房企的正常融资不受影响,但对付大年夜额融资的管控会显着收缩,这也有助于未来房地产行业稳定长远成长”,华夏地产首席阐发师张大年夜伟表示,本次受到监管的美元债着实并不是房地产企业的主要资金滥觞,只是房地产企业面临资金多重管束下的一个板块。

20家房企负债超千亿,新城控股排第六

“为了强化市场约束机制,警备房地产企业发行外债可能存在的风险,匆匆进房地产市场平稳康健成长,对房地产企业发行外债申请立案挂号提出要求”,7月12日,国家发改委在上述看护中指出,房地产企业应拟订发行外债总体计划,统筹斟酌汇率、利率、币种及企业资产负债布局等身分,有效防控外债风险。

6月13日,银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示,要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资本。

到了7月,银保监会有关部门认真人表示,为加强房地产信任领域风险防控,针对近期部分房地产信任营业增速过快、增量过大年夜的信任公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信任公司严格履行房地产市场调控政策和现行房地产信任监管要求;要求节制营业增速,将房地产信任营业增量和增速节制在合理水平。

假如从数据上来看,从2017年至今,135家房地产企业的负债总计不停在增添。

Wind金融终端数据显示,从2017年一季度至2017岁尾,135家房地产企业的负债总计分手达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元,2018年一季度至2018岁尾,负债总计分手为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元,而到了2019年一季度,135家房地产企业的负债总计冲破8.5万亿元。

从个股来看,2017年一季度时,负债合计跨越千亿的房地产企业共13家,分手是万科A、绿地控股、保利地产、中原幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛成长、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南扶植。到了2018年一季度时,负债总计跨越千亿的房地产企业达到了16家,新增的三家分手是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度,则有20家企业负债跨越千亿,新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光成长、大年夜悦城。

在以前的两年中,135家房企中负债总额最高的前五名不停是万科A、绿地控股、保利地产、中原幸福、招商蛇口,其最新负债总计分手达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

排行榜第六名则有变更。2017年一季度时,135家房企中负债总额第六的是泛海控股,2017年中报时就成了首开股份,到2018年中报时,新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业,至今维持第六的位置。

值得一提的是,只管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增添,但房企的负债中位数呈现了变更。

从2017年一季度到2018年上半年,房地产企业的负债中位数一起增长,从2018年三季度开始,房地产企业的负债中位数下降。

“今朝的政策是加强监管,房企的正常融资不受影响,但对付大年夜额融资的管控会显着收缩,这也有助于未来房地产行业稳定长远成长”,华夏地产首席阐发师张大年夜伟表示,本次受到监管的美元债着实并不是房地产企业的主要资金滥觞。

张大年夜伟表示,加强监管的最直接影响,便是今朝房地产企业的资金资源比拟于之前有所增添,分外是规模对照小的企业,融本钱钱显着增添。是以,从今年二季度开始,房企的大年夜额度融资将大年夜量削减,房企抢地征象也将显着削减,“分外是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等,融资难度和资金压力将异常大年夜”。

流动资产下滑,不到4成房企现金流为正

光大年夜证券表示,跟着房地产“前端融资”营业进行收紧,未来信任房地财产务规模将下降,同时项目融资操作也将加倍规范。未来政策或将根据履行反馈环境进行调剂,估计收紧态势至少持续到四时度。“我们觉得,即便未来的政策尺度可能有所调剂,但不会背离总体的调控基调。”

至于房企的应对要领,光大年夜证券阐发称,除了放缓拿地节奏,削减本钱开支,估计房地产开拓商还将前进周转速率,加快贩卖回款,削减对外部融资的依附。值得留意的是,假如贩卖不达预期,同时外部融资呈现收紧,将导致房企的资金链呈现压力。

房地产企业今朝资金链是否承压?

与负债率相对应的,135家房企的经营活动孕育发生的现金流净额在2018年整年徐徐好转,但在2019年一季度呈现恶化。2018年一季度,135家房企中,只有39家现金流为正,2018年中报时现金流为正的企业扩大年夜到了63家,2018年三季度76家房企现金流为正,2018岁尾则有92家。不过在2019年一季度,现金流为正的企业只有51家,占比不到4成。

从135家房企的现金流总和上来看也是如斯,在2018年整年,房企的现金流环境赓续好转。

现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度,有18家房企的现金流净额低于-20亿元,现金流起码的企业是万科A,随后是保利地产、滨江集团、中原幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛成长、金地集团、新湖中宝、新城控股等,这些都是昔时负债高企的房企。

2019年一季度,现金流起码的8家房企,包括万科A、中原幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、灼烁地产,整个低于-50亿元。此中中原幸福经营活动孕育发生的现金流量净额为-154.53亿元。

除了经营活动现金流之外,流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标,直接表现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也呈现了下滑。

在2018年一季度、中报和三季度,这些房企的流动资产合计中位数迟钝增长,但在2018年报时,流动资产合计的中位数下滑。

在135家房企中,流动资产起码的几家企业,流动资产险些都呈现削减。2019年一季度,流动资产起码的十家房企分手为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。此中,ST宏盛的流动资产在2018岁尾时为7489.28万元,2019年一季度为6552.28万元;绿景控股的流动资产在2018岁尾时为3.08亿元,2019年一季度为1.47亿元。

融资需求井喷,2019年欲增发的房企增150%

“近来房企切实着实加倍关注资金链的安然,不过,中型房企照样在显着加速拿地,这也推动了房企的融资需求”,张大年夜伟表示。

Wind数据显示,2019年1月1日至2019年7月21日,共有15家房企宣布了增发预案看护布告,从4月开始数量显着增添。

在1月至3月时代,宣布增发预案看护布告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企,而在4月一个月内,就有中航善达、京汉股份、富丽家族、新华联、数源科技等5家宣布增发预案。5月-7月,则有荣盛成长、黑牡丹、寰宇源、泰禾集团等4家公司宣布增发预案。比拟之下,在2018年同期,6家房企宣布增发预案,2019年增发的房企数量同比增长150%。

值得留意的是,2019年不仅宣布增发预案的房企大年夜幅增添,增发终止的房企也多了起来。

Wind数据显示,2019年1月1日至2019年7月21日,共有5家上市公司的增发规划终止,分手是中体财产、云南城投、我爱我家、富丽家族、福星股份。

2018年同期,增发规划终止的房企为4家,分手是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。

比拟之下,2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今,有上海临港和大年夜悦城2家房企宣布了增发实施规划看护布告,而2018年同期,宣布增发实施规划看护布告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日,共有7家上市公司完成资产收购,3家上市公司完成资产让渡。这一节奏在2019年显着提速。2019年同期,完成资产收购的房企共11家,还有4家公司在今年完成了资产让渡。

■ 个案

云南城投:收购成都邑展100%股权掉败

为时约两年的重大年夜资产重组,以掉败了却。7月17日,云南城投收到证监会出具的终止检察看护书。证监会抉择终止对云南城投本次重大年夜资产重组的行政许可检察。

早在2017年,云南城投就发布计划收购成都邑展100%股权,以实现计谋重组、整合资本的目的,提升公司市场竞争力。成都邑展的大年夜股东是云南城投的控股股东,买卖营业价格最初定为240亿元,云南城投抉择以发行股份要领收购成都邑展100%股权。

但此次股票发行并不顺利。2018年10月,云南城投改动重组规划,买卖营业价格下调为235亿元。2018年11月,云南城投又发布,因市场情况的变更,部分事变尚需与买卖营业对方进一步协商,无法准期提交《反馈意见》的书面回覆,向证监会申请终止本次重组事变的检察。

今年6月,云南城投发布终止这次发行称,因海内市场情况、经济情况等客不雅环境发生了较大年夜变更,买卖营业各方在部分紧张条目上无法杀青同等意见。公司抉择终止本次重大年夜资产重组。

发行股份收购资产掉败的背后,云南城投的资产负债率也在这时代居高不下。数据显示,2016岁终、2017岁终、2018岁终,云南城投的资产负债率分手达到了89.22%、88.82%、89.37%;申报期资产周转率分手为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度,云南城投的利息用度就达到了17.5亿元、18亿元。2018年事尾,云南城投岁终泉币资金为26.71亿元,同比下降49.92%。

在2019年度,云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期,此中包孕投资者有回售选择权的债券48.6亿元。

在2018年年报宣布后,云南城投的到期债务,是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称,将经由过程加快新项目开拓及贩卖进度,多营销手段并用,加大年夜公司存货去化力度,并经由过程处置项目回笼资金。

云南城投的业绩也鄙人滑。2017年度、2018年度的业务收入分手为143.91亿元、95.43亿元;扣非后净利润分手为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度,云南城投靠处置资产拉升业绩,公司处置大年夜理满江康旅投资、昆明七彩云南城市扶植合计实现18.21亿元投资收益。

大年夜连交情:操作10年的项目暂缓 子公司债务过期

债务问题爆发后,大年夜连交情开始了多种道路的筹钱之路。7月17日,大年夜连交情董事会决议,拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不跨越30亿元的综合授信额度。

之前的7月9日,大年夜连交情看护布告称,全资子公司沈阳星狮房地产向华信信任申请的贷款部分过期。“沈阳星狮因开拓产品去化较慢,资金状况首要,致使部分债务过期未能送还,过期贷款本金9840万元。”

公司表示,公司及下属子公司因债务过期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险;也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等环境;进一步增添公司的财务用度,加剧公司的资金首要状况,对公司及下属子公司的临盆经营和营业开展孕育发生必然的影响。

债务过期的背后,大年夜连交情扣非后净利润继续吃亏。据大年夜连交情按期申报,2017年度、2018年度扣非后净利润分手为-2823万、-4.026亿元。

2018年以来,大年夜连交情旗下的房地产项目也状况几回再三。2018年年报中公司表示,近年来零售行业陷入了高资源低回报的困境,在2018年7月,抉择对沈阳交情期间广场项目及邯郸交情期间广场矜持商业部分竣事内部施工。同时,公司房地财产在售项目系商业地产产品,受所处区域商业地产持续低迷的影响,项目去化迟钝,贩卖收入下降。

今朝,大年夜连交情操作10年的金石谷项目已暂缓扶植。2008年,大年夜连交情收购金石谷公司70%股权,并在2009年取得“金石谷项目”《国有地皮应用证》,宗地用途为旅游综合用地,应用年限50年,总占地面积68.40万平方米。大年夜连交情收购金石谷项目时,将该项目定位为海内一流的旅游地产开拓项目。

但金石谷项目未能准期竣工。大年夜连交情称,高尔夫球场监管政策出台,金石谷项目已按照国家部委要求进行整改,但未取得任何政府部门的书面批复。

7月13日,大年夜连交情宣布业绩预报称,估计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为吃亏6500万元至7500万元。吃亏的主要缘故原由是公司所属房地产项目可贩卖部分落成交付,但部分项目矜持商业因经营位调剂暂缓扶植,同时金石谷项目斟酌市场环境暂缓扶植,按相关规定竣事利息本钱化导致本期财务用度同比增添,利润削减。

富丽家族:跨界收购时隔四年关止 参股华泰期货爆雷

6月17日,富丽家族收到证监会出具的终止检察看护书,公司操持已久的2015年度非公开发行股票事变终止。

2015年时,富丽家族发布,计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票,召募资金总额不跨越26.65亿元,扣除发行用度后整个用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资,投资智能机械人项目以及临近空间飞行器项目。

这蓝本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月,富丽家族曾因徐翔案股价大年夜跌,公司在澄清看护布告中表示,2015年非公开发行股票事变正有序推进,“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机械人项目均进展顺利。”数据显示,徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有富丽家族股权,为富丽家族第二大年夜股东。

但此后,富丽家族的发行迟迟不见实质进展,本次发行不停未收到证监会核准批文。2019年5月,富丽家族再一次申请非公开发行延期的议案,在股东大年夜会中被反对,向证监会申请撤回相关陈诉文件。

申请4年未得到经由过程的背后,是富丽家族涉足石墨烯营业、机械人营业不停处于吃亏状态,而本身核心的房地财产务状况也徐徐下滑。

2018年富丽家族实现营收3.86亿元,同比下降81.66%;净利润1983万元,同比下降91.2%。

今年5月,上交所在对富丽家族的问询函中提到,房地财产务是富丽家族的主要收入和利润滥觞,然而公司今朝持有姑苏环太湖大年夜道2.32万平米待开拓地皮,且近3年以来无任何进展,要求公司阐明房地财产务的成长是否具有可持续性等问题。富丽家族回覆表示,因太湖大年夜道所在辖区对该区域的具体筹划优化尚未完成,该地块尚未进行开拓扶植。

2019年4月,富丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的地皮,估计三至五年开拓完成。

值得留意的是,在4月尾富丽家族宣布的一季报中还表示,本年头?年月至下一申报期末的累计净利润可能为吃亏。

7月9日,富丽家族因华泰期货遭受丧掉。看护布告表示,富丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城本钱的场外衍生品营业客户在华泰长城本钱多次发出追加资金看护的环境下,未依据条约约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城本钱对该客户头寸采取强行平仓操作以开释风险,初步统计丧掉金额约4684万元。

新京报记者 林子 李云琦

linzi@xjbnews.com

liyunqi@xjbnews.com



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